不执着财经博客2016.2.23---2016年的中国楼市将何去何从？

不执着财经博客2016.2.23---2016年的中国楼市将何去何从？
据资料显示，国内土地市场呈现“冰水两重天”格局。2015年，土地出让金总额达5105亿元，仅北京的土地出让金突破2000亿元，创下历史新高，而深圳、北京、上海分别以94%、42%、41%的土地平均溢价率让市场惊叹。与之鲜明对比的是，2015年三四线城市共推出土地面积69762万平方米，同比减少14%；共成交土地面积49652万平方米，同比减少18%；土地出让金6554亿元，同比减少19%。
与此同时，一线城市房地产市场在各路资金追捧后，房价迭创新高。2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。创出了上海商品住宅均价的历史新高。1月深圳新房成交均价达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。
事实上，尽管2016年才刚刚过去50多天，但是各种房产利好政策却早已迫不急待的推出，节前是“降首付”，节后是“降契税和营业税”，同时还伴有1月份的2.51万亿新增天量信贷的很大一块流向房地产市场。很多开发商表示：2016年将坚定看好一线城市，坚决不去三四线城市。
现在的状况是，在政策的暖风频吹之中最早受益的，并不是三四线城市，而是购买力相对强劲的二线城市的房产市场。二线城市2015年12月的平均房价出现了2014年8月以来首次上涨，同比上涨0.6%。
同时，三四线城市的房价仍面临较大压力，2015年12月同比继续下跌2.5%。对此，笔者认为，三四线城市致力于去库存之路正逢其时。但央行继续给一二线城市房价“加杠杆”则后患无穷。那么2016年的中国楼市将何去何从？
首先，房地产政策利好，更多体现在心理层面，对一线城市的实质性利好有限。在节前，央行刚刚宣布房贷新政，通过在不实施住房限购的城市，银行对首次购房者贷款的最低首付比例可从25%降至20%。而对于首套房贷未结清的居民购买第二套住房，其最低首付款比例要求从40%降至30%。
而节后，政府又给房地产降契税和营业税，但降税新政至多也是惠及一线城市首套购房者。因为通知规定，在房地产交易环节减税政策对于一线城市暂不执行。所以，尽管房地产政策利好频出，会引发一线城市购房者的亢奋心理，但实质对房地产的优惠有限，而影响房价关键是银行对个人长期信贷额度的投放。
再者，由于连续过快上涨，部分一线城市房价已经出现疲态。统计数据显示，今年1月北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交6462套，成交面积67.37万平方米，环比分别下滑34%、37%，同比分别增加28%、16%。与此同时，1月北京商品住宅成交均价为3.04万元/平方米，环比、同比均出现下滑。
与此同时，受香港房价下跌的影响，以及去年一整年的快速上涨，深圳房价已透支了上涨空间。所以，深圳房价今年很难有绝佳表现。根据深圳市发布的数据，1月深圳新房成交均价再攀新高，已达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。像深圳房价如此快速疯涨，这也是资金恶炒惹的祸，在缺乏自住型需求购房者大量入市的情况下，深圳房价大起大落恐怕在所难免。
最后，随着各路资金涌向一线城市，推高了当地的房价，同时也将土地出让价格推向极致。由于一线城市的地价溢价率过高（三四线城市土地市场却深陷寒冬），地价已经超过周边商品房的单价，也就是说面粉卖得要比面包贵，这在很多品牌房企看来，今年在一线城市高价拿地要谨慎，别一不小心裁进坑里去。
虽然，一线城市房地产市场在天量信贷支撑下，一直没有回调，同时其后市也被舆论大众所看好，但是必竟没有只涨不跌的地价和房价，而动辄数百万甚至上千万一套的房价泡沫，能够维系多久，还很难说。除非不断的给一线城市房地产投放天量信贷和加杠杆，否则这样的泡沫很难长期维系。
中国的房地产市场，能够长期呈现只涨不跌的格局，全都是依赖于银行天量信贷资金的杠杆支撑。否则，今年1月末广义货币M2余额也不可能达到141.63万亿元，远超去年我国GDP规模2倍。所以，笔者认为，对三四线城市的去库存采取优惠政策很有必要，但是对于一线城市的高房价再也不能加资金杠杆了，因为房价和收入比已经达到30倍以上的城市，一旦投机炒作资金辙离，当地居民的购买力恐无法承接，届时一线城市房价出现崩盘也未可知。



资料来源 :
不执着 :现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问
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